등기부등본 보는 법 상세하게 완벽 정리

 

등기부등본은 등기사항전부증명서라는 정식 명칭을 가지고 해당 부동산의 주소, 면적, 소유주, 권리관계 등의 현황을 전부 확인할 수 있는 증명서입니다.

 

부동산에 관한 서류는 토지대장, 건축물대장 등 여러 가지가 있지만 소유권 등기 시 가장 먼저 반영되는 것은 등기부등본입니다. 그렇기 때문에 계약 전 가장 중요하게 봐야 될 서류는 등기부등본이라고 자신합니다.

 

하지만 부동산 거래를 처음 하거나 사회초년생, 대학생 등의 경우에는 부동산 계약이 생소하기 때문에 등기부등본 보는 방법 자체가 어렵다고 느껴질 수 있습니다. 물론 부동산에서 계약하게 된다면 중개인이 설명하는 게 의무이기 때문에 설명을 들을 수 있지만 내가 자세히 모른다면 무심코 넘어갈 수 있는 부분들이 있습니다.

 

부동산 매매, 전세, 월세 계약 시 꼭 확인해야 할 부분 간단하게 완벽 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

 

등기부등본 종류

등기부등본의 종류로는 집합건물, 토지, 건물의 등기부등본이 있습니다.

 

집합건물은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 한 건물에 여러 세대가 여러 개로 분리되어 등기가 된 건물을 말합니다.

 

단독/다가구 주택의 경우 한 건물에 여러 호실이 있더라도 전체가 한 개의 등기로 이루어져 있고 토지 등기부등본, 건물 등기부등본이 따로 있습니다.

보통 계약 시 건물 등기부등본만 보면 되지만 특이사항이 있다면 토지 등기부등본 함께 보시면 좋습니다.

 

단독/다가구 주택 등기부등본

1. 등기사항전부증명서 - 건물 -이라고 작성된 제목을 보실 수 있습니다.

단독/다가구 주택의 경우 토지와 건물 등기부등본이 따로 있기 때문에 토지, 건물 등기부 각각 발급하셔서 보시는 것을 추천드립니다.

 

2. 등기부등본을 보실 때 표제부의 소재지번 및 건물 번호를 확인하여 내가 계약하려는 소재지와 일치하는지 확인하시면 됩니다.

 

3. 갑구(소유권에 관한 사항)에서는 소유자를 확인하실 수 있습니다.

등기부등본 열람 시 말소사항포함으로 발급하셨다면 빨간 줄이 처진 부분이 보일 겁니다.

빨간 줄이 그어진 부분은 이미 말소된 사항이며 제일 마지막 소유자 확인하시면 됩니다.

 

부동산 계약 시 신분증은 필수로 지참하기 때문에 등기부등본 확인하시면서 상대 계약자의 신분증 교차로 확인하시어 내 앞에 앉아 있는 사람이 실소유주가 맞는지 확인하시면 됩니다.

 

 

 

4. 등기부등본의 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에서는 근저당권 설정, 전세권 설정 등의 현재 유효한 권리관계 등을 확인하실 수 있습니다.

 

현재 예시로 올려놓은 등기부등본의 내용을 해석해 보면 해당 소재지의 토지와 건물을 2021년 3월 30일 72년생의 소유자에게 소유권이 이전되었고 은행에서 원금+이자로 4억 2천만 원의 채권최고액으로 대출을 받아 매매한 것을 확인할 수 있습니다.

 

채권최고액은 원금+이자의 금액으로 나타나고 채무자는 대출받은 소유주, 근저당권자는 대출을 일으킨 은행으로 확인 가능합니다.

 

단독/다가구 주택의 경우 토지와 건물을 합하여 대출을 실행하기 때문에 공동담도에 토지항목이 표시되어 있습니다.

 

 

다세대주택/아파트 등기부등본

 

1. 등기사항전부증명서 - 집합건물 -이라는 것을 확인할 수 있습니다.

제12층 제1203호로 해당 건물의 1203호의 등기부등본임을 알 수 있습니다.

다세대주택/아파트와 같이 개별호실 별로 등기가 된 건물의 등기부등본입니다.

해당 건물에 100세대 있다면 해당 주소로 등기부등본을 조회하면 100건의 등기부등본을 확인하실 수 있습니다.

 

2. 건물 등기부등본의 표제부와 다르게 추가로 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유 부분의 건물 표시, 대지권의 표시를 확인할 수 있습니다.

 

대지권의 목적인 토지의 표시는 해당 1동 건물이 위치한 토지의 표시를 나타내며 지목과 면적을 확인 할 수 있습니다.

해당 건물은 토지 330.6제곱미터에 지하 1층 ~ 12층의 건물임을 확인할 수 있습니다.

 

 

3. 표제부 전유 부분의 건물의 표시는 해당 호수의 구조 및 면적을 확인할 수 있습니다.

 

대지권의 표시는 소유권대지권으로 해당 호수의 소유자는 건물이 있는 토지 330.6제곱미터 중 4.0525의 면적을 소유하고 있음을 나타냅니다.

 

 

4. 갑구에서는 소유권에 대한 내용이 나옵니다.

해당 호실은 2019년 5월 20일 소유권 보존 등기가 이루어졌고 현재까지 소유권 변동이 없는 상태입니다.

 

5. 을구에서는 채권최고액 (원금+이자)을 확인 할 수 있고 채무자가 누구인지 확인가능합니다.

 

현재 예시로 올려놓은 등기부등본을 해석해 보면 해당 소재지 건물의 1203호 건물의 전유 부분 면적은 12.5906 제곱미터이고 토지는 330.6분의 4.0525의 소유권을 가집니다. 2019년 5월 20일 소유권 보존등기가 이루어졌고 소유권 변동은 없으며 33억의 채권최고액을 채무자가 근저당권자에게 대출을 받아 근저당권이 설정되었음을 확인할 수 있습니다.

 

 

계약 시 주의사항

부동산 계약 시 특히 확인 하면 좋은 항목들이 있습니다.

매매, 전세, 월세 계약시 확인 사항들은 조금씩 다르며 모든 계약시 현재 실소유주와 권리관계는 꼭 확인해주셔야 합니다.

매매계약 시 주의사항

부동산 매매의 경우 거래금액이 엄청 크기 때문에 신중하게 계약하시기를 꼭 말씀드리고 싶습니다.

등기부등본을 통해 거래 상대방이 실소유주가 맞는지 해당 호실의 대지권 비율, 해당 소재지 다른 호실의 최근 실거래가격 등을 확인하시면 계약 시 안전하게 진행 가능할 것입니다.

 

전세계약 시 주의사항

부동산 전세 계약 시 가장 중요하게 봐야할 항목은 부동산의 소재지, 갑구의 소유권, 을구의 근저당권, 최근 실거래가격 등의 권리관계를 중점으로 보시기 바랍니다.

 

소재지와 소유주를 확인하셨다면 나보다 선순위 권리자가 있는지 확인하는게 가장 중요합니다.

 

전세의 경우 소액임차인의 최우선변제권 혜택을 볼 수 없기 때문에 가장 기본은 1순위의 권리를 가지고 가는게 가장 안전합니다.

 

ex) 전세계약 이전에 근저당권이 설정되어있다면 1순위는 근저당권자이고 2순위는 세입자가 됩니다.

만약 문제가 있어 근저당권자가 해당 물건을 경매신청하면 2순위자인 세입자는 경매 낙찰금액에서 근저당권자가 우선으로 변제받고 남은 금액을 가져가기 때문에 총 전세금액을 다 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

 

* 근저당권이 설정되어 있다면 말소조건을 특약으로 작성하여 계약 진행하시고 최근 실거래가격을 확인하여 매매가격보다 낮은 가격으로 전세계약 하시기 바랍니다. 보통 지방 아파트의 경우 70%~80% 정도로 전세가격이 형성되고 있습니다.

경매로 넘어갈 경우 낙찰금액의 현재 시세의 70%~80% 정도로 형성되기 때문입니다.

 

 

월세계약 시 주의사항

월세 계약 시에도 전세 계약과 마찬가지로 부동산의 소재지, 갑구의 소유권, 을구의 근저당권을 중점으로 보시면 됩니다.

소재지와 소유권을 확인하셨다면 근저당권을 확인하시면 됩니다.

 

만약 을구의 근저당권이 없다면 보증금을 높게 잡고 월세를 낮춰도 됩니다.

하지만 을구의 선순위 근저당권이 있다면 보증금은 최우선변제권을 행사할 수 있는 금액으로 잡으시기 바랍니다.

 

문제가 생겨 경매에 넘어가도 소액임차인의 최우선변제권은 선순위 근저당권자 보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 최우선변제권 조건을 확인하시고 거기에 맞게 보증금을 잡으시면 좋을 것 같습니다.

 

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